задумалсяБольшинство агентств недвижимости Краснодара при встрече с продавцом склоняют его к заключению эксклюзивного договора. Кто-то соглашается сразу, кто-то категорически отказывается, усматривая в нем ущемление своих прав. На самом деле, эксклюзивный договор - первый шаг к цивилизованному рынку недвижимости. Во всем мире работает именно такая практика, зарекомендовавшая себя как единственно правильная. Мы, как всегда, слегка опаздываем, но неизбежно к этому придем.

Приимуществ достаточно. Не стоит кого-то переубеждать и принуждать, продавец сам должен принять решение о сотрудничестве с риэлтором.

Суть эксклюзивного договора состоит в том, что продавец - владелец недвижимости передает риэлтору все полномочия по поиску покупателя. Условия договора лишают собственника и других третьих лиц права осуществлять такой поиск самостоятельно.

Это не означает, что агент единолично корректирует стоимость, получает деньги и положенные документы, т.е. не стоит путать эксклюзивный договор с «генеральной» доверенностью.

Продавец полностью контролирует ход продажи, ведет переговоры с потенциальными покупателями, подписывает договор купли-продажи, сам получает деньги от покупателей.

Обычно эксклюзивные договоры возмездны, то есть за выполненную услугу продавец уплачивает комиссию. В Краснодаре средняя стоимость такой услуги - 2-4 % от продажной цены объекта.

Редко, но встречаются агентства, которые готовы осуществлять продажу недвижимости бесплатно, в любом случае их услуги оплатит покупатель. Договоренность достигается соглашением сторон.

Рассмотрим одновременно положительные и отрицательные стороны договора (назовем их плюсы и минусы), и моменты, на которые стоит обратить внимание:

Самое главное - определение адекватной стоимости продаваемой недвижимости.

Плюс - опытный риэлтор в Краснодаре знает все цены! Все хотят продать свою квартиру или дом подороже, но существует средняя стоимость квадратных метров, и как говорится, выше головы не прыгнешь. Специалист поможет выставить такую цену, которая не отпугнет покупателей, но и не окажется болезненно низкой.

Минус - существует ряд агентств, которые манипулируют человеческими слабостями в свою пользу.

Для примера - житейская ситуация. Владелец недвижимости знакомится с двумя независимыми друг от друга риэлторами.

Первый- честно называет оптимальную цену, за которую можно быстро продать осмотренный объект. В душе продавец понимает, что так и есть, но ему хочется чуда. А второй специалист называет сумму значитетельно больше с целью заполучить расположение хозяина.

А теперь угадайте,с каким риэлтором будет заключен эксклюзивный договор?

Правильно, со вторым, ведь он озвучил то, что продавец мечтал услышать.А дальше ситуация разворачивается так.

Заветный договор откладывается на неопределенный срок в пыльный шкаф, продажа объекта практически не ведется, и через какое-то время от агента поступает предложение о снижении цены ввиду отсутствия интереса со стороны покупателя.

Делать нечего - продавец сдается. И в результате объект продается по цене, которую озвучивал честный риэлтор, только при этом теряется время, упущенная выгода и душевное спокойствие продавца.

Для одной стороны это грамотный маркетинговый ход, для другой - разочарование и недоверие ко всем риэлторам на свете. Вывод- чудес не бывает, грамотная и трезвая оценка недвижимости -половина успеха!

И еще- порядочный агент, понимающий свою ответственность, никогда не возьмется продавать недвижимость по явно завышенным ценам.

Далее-решение о передаче полномочий по продаже недвижимости риэлтору.

Плюс - вверяясь опытной фирме, открыто работающей в родном городе многие годы, продавец защищен от криминала и непрофессионализма.

У фирмы должна быть репутация, она должна находится в доступном и респектабельном месте. Желательно получить рекомендации от знакомых, заглянуть на сайт агентства, ознакомится с документацией, разрешающей деятельность компании.

В период действия договора - Вы под защитой фирмы. Реализуя свой план по продаже своей недвижимости самостоятельно, Вы становитесь объектом интереса преступников, которые могут обманом или угрозами завладеть Ваши имуществом.

тайнаБывает так, что представляясь потенциальным покупателем, преступники легко контролируют ход продажи Вашей недвижимости и могут явиться к Вам с визитом в тот же вечер, как только Вы получите расчет  за совершенную сделку.  В случае заключения договора с агентством , за Вами будет закреплен опытный и надежный сотрудник, который не приведет к Вам в дом человека, предварительно не ознакомившись с его паспортными данными. И никогда не разгласит обстоятельства, касающиеся Вашей сделки.

Минус - шанс быстро продать свою недвижимость самостоятельно, конечно же, выше, чем если бы этим занималось бы агентство. Покупатели также хотят найти выход на собственника напрямую, чтобы не платить риэлтору комиссионные. Некоторым везет, а большинство сталкивается с такими проблемами, что эта мнимая экономия часто выходит боком.

Экономия времени продавцов

Плюс - Время- деньги! Зайдите на любой сайт- размещенные в нем объявления актуальны чуть ли не в течение суток, потом они опускаются ниже и попробуй его отыщи среди тысячи подобных!

Пока продавец спокойно работает и отдыхает, персональный агент рекламирует его недвижимость, что называется, по все фронтам.

А осуществление показов? Очень часто продавец , допустим, квартиры не проживает в ней, и ездит на показы через весь город, преодолевая городские заторы. Опять же, можно поручить показы риэлтору, передав ключи и временную ответственность за квартиру по расписке.

Минус - Никто лучше хозяина не представит свою недвижимость в лучшем свете.Это касается и рекламы, и непосредственно показов. Но для этого нужно быть, как минимум, свободным, всегда здоровым и уравновешенным человеком. И, как бонус, обладать даром убеждения.

Соблюдение экономических интересов собственника

Плюс - Заинтересованный в сделке риэлтор стремится к сохранению первоначально выставленной цены.

Во-первых, от этого напрямую зависит его процентный заработок.

Во-вторых, дальновидный специалист всегда работает на перспективу, ведь качественно выполненная работа- гарант повторного обращения клиента.

В-третьих, выставляя объект продажи на всеобщее растерзание, продавец невольно создает нездоровую атмосферу конкуренции между фирмами за право быть первыми.

В расчете на лидерство риэлторы один за другим настаивают на снижении цены, и в конечном итоге «добивают» владельца различными аргументами и фактами. Ура! Цена снижена, агент доволен, покупатель счастлив, а продавец?...

Минус - грамотный продавец сам держит оборону установленной цены. Он отлично знает, как увернуться от налогов, получить положенное от государства, не внимая ничьим советам. И действительно, в битве с покупателями напрямую, и при этом экономя риэлторские проценты, можно получить выгодный результат. Однако, по статистике, большая часть россиян юридически и экономически неграмотны . Лучше поостеречься!

Соблюдение юридических интересов собственника

Плюс - каждый должен заниматься своим делом. Порою в самом безобидном пакете документов на собственность кроются такие тайны и сюрпризы, которые могут дорого обойтись всем участникам сделки. С одной стороны, что может быть проще-открывай интернет и качай бланки! Крайне ошибочное мнение! Оценить все риски, избежать неприятностей при продаже недвижимости сможет только профессиональный риэлтор-юрист! Оформить сделку купли-продажи, оформить земельный участок, подготовить документы к продаже - при возникновении подобных задач не стоить экономить.

Минус - любая услуга, за которую специалист несет ответственность, не дешевая. В Краснодаре за юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры, при наличии достаточного пакета документов, опытный юрист возьмет приблизительно 10-17 тысяч рублей. Много? На первый взгляд- да, если все пройдет гладко. А если нет? И кто ответит за издержки, возникшие позже по вине дилетантов?

Безусловно, что собственная безопасность, отсутствие времени для осуществления показов, невозможность ежедневного контроля за ходом рекламы, нежелание общаться с нереальными покупателями, раздражение от бесполезных телефонных переговоров- веские причины для заключения эксклюзивного договора с риэлтором.

Если же Вы уверены в своих силах и приняли решение действовать самостоятельно, для начала все-таки советуем воспользоваться бесплатными профессиональными советами юриста. Искренне хочется верить, что процедура продажи именно Вашей недвижимости пройдет безукоризненно, с риэлтором или без него.

договор